《罗田县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》解读

升平网络工作室

                        一、《办法》起草依据
2023年7月，我县被确定为农村集体经营性建设用地入市试点县后，为进一步规范集体经营性建设用地市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，构建城乡统一的建设用地市场。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》(厅字〔2022〕334号)、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和《省自然资源厅关于印发湖北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号)和《罗田县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》（罗办文〔2023〕16号）等精神，县自然资源和规划局牵头起草了《罗田县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（送审稿）。
二、《办法》起草过程
为认真做好《罗田县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（以下简称《办法》）起草工作，由县自然资源和规划局成立工作专班，深入学习自然资源部和省、市有关农村集体经营性建设用地入市精神，充分借鉴佛山市南海区、浙江德清、松阳等地工作经验，围绕《罗田县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》（罗办文〔2023〕16号）文件，结合罗田实际，于2023年9月初起草形成了《办法》（征求意见稿）。9月22日,县自然资源和规划局组织工作专班人员集中讨论，逐条研究，详细分析修改。10月30日,县自然资源和规划局向县直相关职能部门发出《办法》（征求意见稿）的意见函19份，并在罗田县人民政府网上公开征求社会公众意见。共有19个部门按期回复了无意见，10月18日，县自然资源和规划局召开专题会议通过，形成《办法》（送审稿），县司法局对《办法》开展合法性审查后，经十八届县政府常务会议第50次会议审议通过。
三、《办法》主要内容及特点
《办法》包括九个章节、四十九个条款；其中核心内容为入市土地来源及范围、入市主体、入市方式、入市程序、转让出租抵押、地价和收益管理、监督检查等7个核心内容。
（一）入市土地来源及范围。主要包括就地取得、置换取得、整治取得三种方式，并就补偿政策、入市条件进行了明确。
（二）入市主体。主要是明确入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，同时明确对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配以及入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等事项，必须经过民主决策程序。
（三）入市方式。主要是明确农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）应在参照同类同用途的国有建设用地的基础上，根据实际情况确定年限，并对出让、租赁、作价出资（入股）等合同相关条件进行了约束。
（四）入市程序。主要是明确了农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式，对不具备招标、拍卖和挂牌出让条件的，可以采取协议方式出让，并就入市前的前期工作、地价评估、方案编制、申请资料、入市决议、入市交易等决策内容明确了具体要求。
（五）转让、出租、抵押。主要是对集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市的，在使用期限内的权益进行明确。
（六）地价和收益管理。主要是应参照国有建设用地出让相关规定，明确出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项成本费用之和，且需由财政部门牵头制定调节金征收及使用管理办法。
（七）监督检查。主要是集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）后，土地使用者必须严格按照出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件，并就不得办理转让的几种情形进行了明确，就国土空间规划或公共利益需要征收土地也作出了明确意见，就批后公示、动态巡查、竣工验收、土地闲置、财政审计等工作明确了相关要求。
                        
                        
[来源]：http://www.luotian.gov.cn/zwgk/public/6636850/1294797.html
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