罗田县人民政府关于罗田县体育中心片区房屋征收的决定

升平网络工作室

罗政发〔2022〕5号


为迎接黄冈市六运会召开，推进城市公共事业发展，加快体育中心片区项目建设，实施城市更新，改善人居环境，完善片区基础设施，依据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，在广泛征求群众意见，经过相关部门论证，做好社会稳定风险评估的基础上，县人民政府决定对体育中心片区建设范围内的房屋实施征收，作出如下决定：
一、征收范围及对象
征收范围：本次实施体育中心片区项目建设范围内房屋征收和补偿的房屋共338户（已征收补偿的户数除外），其中公产房和企事业单位15家，私产房323户。
（一）公产房和企事业单位（15家）：分别为原津罗制药厂、原税校、原凤山教育组、原三里桥信用社、原凤山计划生育服务中心、原凤山镇糖厂、三里桥村六组会议室及公厕、原三里桥客运站及运管局、县教育局住宅楼、县承包公司、县交警大队、大别山驾考三考室、商务中心办公楼、烟草局综合楼、原物资局住宅楼。
（二）私产房（323户）：（1）体育中心片区道路及其他项目建设范围内68户；（2）三里桥红绿灯节点及其他改造提升项目范围内255户，其中原客运站对面居民区至粘合剂厂东侧片区22户；四号公厕顺延塔山河片区30户；三里桥村潘家湾至税校片区85户；县交警大队至承包公司片区75户；三里桥彭家垸片区31户；原养路费稽查站住宅楼12户。
具体范围以县资规部门界定的征收范围图为准，具体面积以实测核定的面积为准。
征收对象：征收范围内被征收人所有的建筑物、构筑物（含附属土地、附属物等）。
二、征收补偿的签约、搬迁期限
协议签约期限：自房屋征收工作启动之日起15日内签订房屋征收补偿与安置协议。
搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起15日内。
三、征收主体、征收部门和实施单位
征收主体为罗田县人民政府；征收部门为罗田县房屋征收管理办公室；实施单位为凤山镇人民政府（牵头负责）和各责任单位。
四、征收补偿方案
详见《罗田县体育中心片区房屋征收补偿与安置方案》（附件1）与《房屋征收评估修正指引》（附件2）。
五、其他
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为；违反规定实施的，不予补偿。
被征收人对本决定不服的，可以自本决定公布之日起60日内依法向黄冈市人民政府申请行政复议，或自本决定公布之日起6个月内向黄冈市中级人民法院依法提起行政诉讼。
咨询地址：罗田县房屋征收管理办公室（罗田县广源集团一楼）；监督电话：0713-5077755。


附件:1.罗田县体育中心片区房屋征收补偿与安置方案
2.房屋征收评估修正指引


罗田县人民政府
2022年6月28日




附件1




罗田县体育中心片区房屋征收补偿与安置方案


为推进城市公共事业发展，进一步加快体育中心片区项目建设进度，迎接黄冈市六运会召开，完善片区道路和基础设施，打造城市节点，改善人居环境，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定，结合实际，制定如下方案。
一、征收范围及对象
征收范围：本次实施体育中心片区项目建设范围内房屋征收和补偿的房屋共338户（已征收补偿的户数除外），其中公产房和企事业单位15家，私产房323户。
（一）公产房和企事业单位（15家）：分别为原津罗制药厂、原税校、原凤山教育组、原三里桥信用社、原凤山计划生育服务中心、原凤山镇糖厂、三里桥村六组会议室及公厕、原三里桥客运站及运管局、县教育局住宅楼、县承包公司、县交警大队、大别山驾考三考室、商务中心办公楼、烟草局综合楼、原物资局住宅楼。
（二）私产房（323户）：（1）体育中心片区道路及其他项目建设范围内68户；（2）三里桥红绿灯节点及其他改造提升项目范围内255户，其中原客运站对面居民区至粘合剂厂东侧片区22户；四号公厕顺延塔山河片区30户；三里桥村潘家湾至税校片区85户；县交警大队至承包公司片区75户；三里桥彭家垸片区31户；原养路费稽查站住宅楼12户。
具体范围以县资规部门界定的征收范围图为准，具体面积以实测核定的面积为准。
征收对象：征收范围内被征收人所有的建筑物、构筑物（含附属土地、附属物等）。
二、征收补偿的签约、搬迁期限
协议签约期限：自房屋征收工作启动之日起15日内签订房屋征收补偿与安置协议。
搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起15日内。
三、征收主体、征收部门和实施单位
征收主体为罗田县人民政府；征收部门为罗田县房屋征收管理办公室；实施单位为凤山镇人民政府（牵头负责）和各责任单位。
四、征收补偿方式
实行货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，由被征收人自愿选择。
五、被征收房屋面积、用途的认定及处理
（一）已登记房屋认定
被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的《房屋所有权证》（以下简称《房产证》）或《不动产权证书》上记载为准。《房产证》或《不动产权证书》未记载，或记载与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的面积和用途为准。对证载面积有异议的，以有资质的测绘机构实际测量并核定为准，公摊面积及阳台面积的测量按现行国家测量规范执行。
（二）未登记房屋认定及处理
除被相关职能部门认定为违法建（构）筑物以外，依据房屋征收确定的范围，在入户测绘和影像资料锁定前就已存在的，认定为历史存量的建筑物、构筑物、附属物等，按征收补偿政策予以评估补偿。在入户测绘和影像资料锁定后新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，一律不予补偿，由被征收人自行拆除，拒不拆除的，可依法组织强制拆除。
六、征收补偿标准和具体办法
（一）住宅类房屋补偿
1.自建房屋补偿
（1）选择货币补偿方式的，房地产价格评估机构按市场比较法进行评估确定住宅基准价，并依确定的评估价格给予货币补偿。经综合评定，以划拨土地性质为基准，该片区住宅基准价确定为3032元/㎡。货币补偿房屋主体建筑面积计算基数按照房屋总层数为一层的面积比例为1:1.3，总层数为二层的面积比例为1:1.2，总层数为三层的面积比例为1:1.1，超过三层以上的面积比例为1:1进行计算。具体房屋价值评估，由房地产价格评估机构结合该项目《房屋征收评估修正指引》（详见附件2）予以评估修正。
选择货币补偿方式的被征收人可以享受优惠价购房。每户可在1#、2#地块安置小区中选择一套建筑面积不超过150㎡（含150㎡）的房屋，按3032元/㎡的价格据实结算；若被征收人选择超过150㎡的房屋，超出部分按4500元/㎡计价。若被征收人选择自愿放弃优惠价购房条件的，依据被征收房屋主体建筑面积（计算相应比例后的面积）给予被征收人500元/㎡的购房补助，但补助总额不超过15万元/户。
（2）选择产权调换补偿方式的，按房屋主体建筑面积（若有非住宅类房屋的，非住宅房屋部分应在原房屋建筑面积中予以扣减，再分别计算）相应调换比例在1#、2#地块安置小区中予以产权调换。
①产权调换比例：房屋总层数为一层的产权调换比例为1:1.3，总层数为二层的产权调换比例为1:1.2，总层数为三层的产权调换比例为1:1.1，超过三层以上的房屋产权调换比例为1:1。
②按“先签、先选”的原则选择调换房屋，签订协议时一并确定调换房屋面积，并将调换房屋面积的相应补偿款转作为调换房购房款，待交房时合并结算，具体选房和结算办法由1#、2#地块安置小区建设单位县广源集团另行制定。
2.商品房（单元楼）补偿
（1）选择货币补偿方式的，按该片区住宅基准价3032元/㎡（修正系数据实计算）予以补偿，货币补偿面积计算基数按照房屋建筑面积比例为1:1.1进行计算，并依据被征收房屋建筑面积（计算相应比例后的面积）给予被征收人500元/㎡的购房补助，但补助总额不超过15万元/户。
（2）选择产权调换补偿方式的，根据商品房（单元楼）建筑面积按1:1.1比例在1#、2#地块安置小区中进行产权调换。
按“先签、先选”的原则选择调换房屋，签订协议时一并确定调换房屋面积，并将调换房屋面积的相应补偿款转作为调换房购房款，待交房时合并结算，具体选房和结算办法由1#、2#地块安置小区建设单位县广源集团另行制定。
（二）非住宅类房屋补偿
1.非住宅商业房屋。本次征收范围内的非住宅商业房屋原则上采用产权调换方式。
（1）《房产证》或《不动产权证书》上证载明确为商业用途，有合法营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋，且已办理税务登记，有纳税凭证的，按“先签、先选”的原则，根据核定的被征收商业房屋建筑面积与产权调换后的商业房屋建筑面积1:1.1进行调换，原商业房屋在一楼的对应在1#、2#地块安置小区中一楼进行商业房屋产权调换，原商业房屋在二楼及以上的对应在1#、2#地块安置小区中二楼进行商业房屋产权调换。原则上以面积相近或商业基准价相当的位置选择调换房屋，具体选房和结算办法由1#、2#地块安置小区建设单位县广源集团另行制定。
（2）被征收商业房屋建筑面积与产权调换后的商业房屋建筑面积有差额的，差额部分按该片区商业基准价（一楼商业房屋单价为9000元/㎡；二楼商业房屋单价为5500元/㎡）进行结算。
（3）被征收人二楼及以上商业房屋（证载上已明确的）可以选择按1:1.1的建筑面积比例调换二楼商业房屋或住宅房屋。若选择调换为住宅房屋，按建筑面积700元/㎡的价格补偿商业房屋与住宅房屋的价差。
（4）被征收房屋主体建筑仅为一层商业房屋的被征收人，按主体建筑面积1:1.3的比例在1#、2#地块安置小区中一楼实行商业房屋调换。
（5）签订协议时一并确定调换商业房屋面积，并将相应补偿款转作为商业房屋购房款，待交房时合并结算，调换后安置房源另详规划图，具体选房和结算办法由1#、2#地块安置小区建设单位县广源集团另行制定。
2.住宅改为非住宅房屋。根据相关部门共同认定的意见，对其实际用于经营部分的面积，可以根据经营状况、经营年限及纳税等综合情况，按照其实际商业房屋建筑面积1：1的比例进行同楼层（原商业房屋在二楼及以上的对应在1#、2#地块安置小区中二楼实行产权调换）商业房屋产权调换。
3.公产房。被征收房屋产权属机关、企事业单位、乡镇或村集体等公产房的，结合具体情况，征收补偿方案报县人民政府确定，另行签订征收补偿协议。
（三）装饰装修及构筑物、附属物等补偿
1.室内装饰装修由房地产价格评估机构按房屋重置价的评估方法评估确定。
2.被征收房屋主体建筑之外的附属厨房、车库、杂物间、猪舍、牛栏、羊圈、畜禽棚舍等生产用房和室外厕所、仓储、柴火房、祠牌楼、钢构房、活动板房等附属用房按重置价计算货币补偿价值，不实行产权调换，不计入补助奖励。
3.水井、围墙、化粪池、房前屋后水泥路面和果树苗木等按相关标准给予货币补偿，可移动的盆景、花木不予补偿。
（四）国有土地余基补偿（单门独院自建房）
1.被征收人土地使用权为国有出让土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明为商业或商住用途的，临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3500元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3300元/㎡给予土地余基补偿。
2.被征收人土地使用权为国有出让土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明为住宅用途的，临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3200元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3000元/㎡给予土地余基补偿。
3.被征收人土地使用权为国有划拨土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明为住宅或商住用途的，临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2100元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按1900元/㎡给予土地余基补偿。
（五）农民自建房宅基地有偿退出补助
由于被征收房屋位于城市规划区范围内，被征收人无法继续享受农村村民“一户一宅”（一户多宅的仅按一户考虑）的政策，每户补偿10万元给予宅基地有偿退出补助。
（六）商业面积补偿（不临街单门独院自建房）
被征收人的房屋为单门独院自建房，不临城市主干道且没有商业房屋的，给予每户建筑面积30平方米的门店补偿，门店位置确定为1#、2#地块安置小区中二层商业房屋，并按“先签、先选”的原则进行选择，补偿的商业房屋面积30㎡/户必须在被征收人产权调换住宅总建筑面积中予以扣减（被征收房屋主体建筑仅为一层的不扣减）。被征收人也可以在1#、2#地块安置小区中选择40平方米的住宅面积或选择16.5万元一次性货币补偿方式抵扣30平方米的门店价值，因建筑分档原因导致的商业面积误差，按5500元/㎡与被征收人结算。
（七）产权调换房期限及方式
产权调换房屋期限：30个月（其中房屋建设期限24个月，被征收人实施装饰装修及回迁期限6个月。因1#、2#安置小区建设原因未如期交房的，按实际交房期限补偿被征收人的过渡期安置费；因被征收人回迁不及时或自身原因造成延期的由被征收人自行负责）。
选择产权调换方式的，产权调换房屋位置、套型、楼层、套数及房屋建筑面积可由被征收人自愿选择，产权调换后的房屋建筑面积小于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额面积按3032元/㎡（修正系数据实计算）与被征收人结算；产权调换的房屋建筑面积大于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额面积在20㎡（含20㎡）以内的按3032元/㎡（修正系数据实计算）与被征收人结算，差额面积大于20㎡的，按4500元/㎡与被征收人结算。
按征收补偿协议签订的先后顺序选房。
（八）历史遗留问题的处理
有关历史遗留问题由县资规、县城管执法、县住建（房管）等部门共同认定。
对已办理建房手续的，严格依照相关证件上规定的内容进行认定，对无证或未按照证件上规定的内容建设的房屋，按如下规定处理：
1.权属为集体土地性质的，依据“一户一宅”的原则，按照单层建筑面积应不超过140㎡、总层数不超过三层认定，对现状主体建筑面积超出的部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。
2.权属为国有土地性质的，对超规划批准的房屋面积及层数的部分按照尊重历史的原则，对现状主体建筑面积中认定超出的部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
（九）补助与奖励
1.腾房奖
自房屋征收决定公布之日起10天（含10天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖；在11～15天（含15天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖；超过15天签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。
2.过渡期间临时安置补偿费
被征收人自行解决过渡期用房，实施单位按被征收房屋主体建筑面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间安置补偿费。
（1）选择房屋产权调换的过渡期，自被征收人交付被征收房屋之日起至取得调换后房屋之日起再顺延6个月止【例如：主体建筑面积100㎡的房屋被征收至取得产权调换后房屋间隔24个月，过渡期间安置补偿费计算为100×6×（24+6）=18000（元）】。
（2）选择货币补偿的，按每户5000元的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费。
3.搬迁补偿费
实施单位按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准，选择房屋产权调换的，给予两次搬迁补偿费；选择货币补偿的，给予一次搬迁补偿费，不足100㎡的按100㎡计算。
4.附属设施拆除补偿费
按如下标准执行：空调350元/台；电热水器300元/台； 太阳能热水器500元/台；有线电视200元/户；电话200元/户；宽带网线200元/户；水箱120元/个；淋浴房350元/个；抽油烟机350元/个；吊扇80元/个；换气扇80元/个；天然气初装费3250元/户（含天然气热水器安装），天然气移装费600元/户。
5.停产停业补偿费
征收经营性、生产性房屋的停产停业补偿，按商业用房评估价值的10%给予一次性补偿，其相应部分房屋不另行享受过渡期间临时安置补偿费。停业损失只补偿给被征收人。被征收房屋存在租赁关系，经营使用者不是被征收人的，按照其与被征收人的约定，双方自行协商分配停产停业补偿费。
6.“六通”设施补偿费
选择产权调换方式的，被征收房屋原已安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等设施按“拆一还一”的方式补偿；选择货币补偿方式的，按现行安装费收费标准一次性给予货币补偿。
7.证件补助
选择货币补偿方式的，按房屋修正系数据实计算，选择产权调换方式的，对被征收房屋（产权属机关、企事业单位、乡镇或村集体用房除外）已具有《土地证》（《集体土地建设用地使用证》或《国有土地使用权证》的简称）或《房产证》等房屋证件的，每证给予2500元补助，“两证”（即《土地证》和《房产证》）齐全或具有《不动产权证书》的给予5000元补助，最高不超过5000元/户、栋。
8.证件办理
被征收人选择货币补偿方式且享受优惠价购买的房屋，由县广源集团统一为被征收人或其指定的直系亲属办理《不动产权证书》；被征收人选择产权调换方式的，由县广源集团统一为被征收人调换的商业房屋及住宅房屋办理《不动产权证书》，被登记人由被征收人按规定提前提供。相关手续办理过程中，被征收人不承担费用。相关登记手续或《不动产权证书》首次办结后，若被征收人（被登记人）再将商业及住宅房屋入市转让、出售等产生的税费，由被征收人依规承担。
七、征收评估
（一）被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取抽签等方式确定。
（二）被征收人有义务向房地产价格评估机构如实提供估价所必须的资料，协助进行实地查勘，若被征收人拒绝实地查勘，可由房地产价格评估机构参照同类房屋进行评估。
（三）被征收人、实施单位或征收部门对评估结论有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
八、征收补偿与安置协议的签订
（一）被征收人与实施单位应在评估结束后，自房屋征收决定公布之日起15日内签订《房屋征收补偿与安置协议书》。
（二）被征收房屋如被租赁，被征收人应主动与承租人协商解除租赁关系。如因解除租赁关系导致承租人合法权益受到损害或造成的相关损失由被征收人承担。
（三）被征收房屋如办理担保，被征收人应主动与担保权人协商解除担保关系。如因解除担保关系导致担保权人合法权益受到损害或造成的相关损失由被征收人承担。
（四）被征收人在签订《房屋征收补偿与安置协议书》时，应一并将被征收房屋《土地证》《房产证》《不动产权证书》和规划许可相关证件原件交给实施单位，并协助办理注销手续，若未收回的，县自然资源和规划局依照法定程序公告注销并同时收回被征收房屋占用范围内的土地使用权。
（五）被征收人不得随意拆卸、搬离已经作价补偿的建（构）筑物及其地面附着物。被征收人的房屋由实施单位依照有关规定产生的具有相应资质的施工单位统一拆除并清场，经验收符合要求后进行结算。
九、补偿决定及强制征收
（一）被征收人与实施单位在签订《房屋征收补偿与安置协议书》后，一方不履行协议书中约定的义务，另一方可依法向人民法院提起诉讼。
（二）被征收人与实施单位在规定签约时限内达不成协议或被征收房屋所有权不明确的，由征收部门报请县人民政府再作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。
（三）被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可依法向黄冈市人民政府申请行政复议，也可以依法向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼。若被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在房屋征收补偿决定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。
十、其他
本方案适用于罗田县体育中心片区项目建设范围内房屋征收，由罗田县房屋征收管理办公室负责解释。


附件2


房屋征收评估修正指引


一、权益状况修正
（一）土地性质修正
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 width=576 style=border-collapse:collapse;margin-left:9px;margin-right:9px;>土地性质
划拨
出让
修正系数
0%
5%
</table>

说明：以划拨土地性质的住宅基准价为基准进行修正。
（二）权属及证件情况修正
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 width=590 style=border-collapse:collapse;>权属状况
无划拨土地手续
有划拨土地手续
有《房屋所有权证》
有《国有土地使用权证》
“两证”（含《不动产权证书》）
齐全
修正系数
-1%
0.0%
1.5%
2.5%
4%
</table>说明：以划拨土地性质的住宅基准价为基准进行修正。
二、实物状况修正
（一）建筑结构
根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定房屋结构修正系数。
1.各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构等）：住宅用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。
砖混结构：住宅用房50年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。
砖木结构：住宅用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 width=590 style=border-collapse:collapse;margin-left:9px;margin-right:9px;>结构
钢混
砖混
砖木
土木
修正系数
2.0%
0.0%
-3.0%
-5.0%
</table>

说明：以划拨土地性质的砖混结构住宅基准价为基准进行修正。
2.各种结构房屋残值率
钢筋混凝土结构为0%，砖混结构为2%，砖木结构为3%～6%。
（二）房屋成新度
<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 width=585 style=border-collapse:collapse;>建成年份
1999年
12月31日以前
2000年1月1日至
2009年12月31日
2010年
1月1日以后
修正系数
-5%～-0.5%
0.0%
0.0%～3.0%
</table>说明：房屋成新度调整系数可根据房屋成新情况结合实际保养程度确定。



[来源]：http://www.luotian.gov.cn/art/2022/6/28/art_19902_1620520.html
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